Személyi jövedelemadó

A társasház külön törvény[1] alapján működő jogintézmény, amely alapító okirattal jöhet létre olyan épületingatlanon, amely legalább két lakás vagy nem lakáscélú helyiségből, illetőleg legalább egy önálló lakásból és egy nem lakás céljára szolgáló helyiségből áll, és ezek természetes személy(ek) vagy más személy(ek) külön tulajdonába kerülnek, míg az épületingatlan más részei (a külön tulajdonként meg nem határozott telek, berendezés, pince, padlás, gondnoki lakás) a tulajdonostársak közös tulajdonát képezik.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (továbbiakban: szja-törvény) külön nevesíti a társasüdülőt is, amely jogállását tekintve a nem lakás céljára szolgáló épületként tartozik a társasház fogalmába. Erre tekintettel a társasházra vonatkozó ismertetés alkalmazható a társasüdülőre is.

A társasházközösségnek, ha adókötelezettsége keletkezik (a közös tulajdont hasznosítja, munkabért, megbízási díjat, közös képviselő részére tiszteletdíjat fizet stb.), az adókötelezettség keletkezésétől számított 15 napon belül be kell jelentkeznie[2] a területileg illetékes elsőfokú állami adóhatósághoz.

A bejelentkezési kötelezettségének a „Bejelentkezési lap a jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb társaságok és szervezetek részére” megnevezésű nyomtatványon kell eleget tenni, amely a nyomtatványboltban beszerezhető, illetve az APEH internetes honlapjáról (www.apeh.hu) letölthető.
A társasházközösségnek az szja-törvény, a foglalkoztatás elősegítéséről és a munkanélküliek ellátásról szóló 1991. évi IV. törvény (továbbiakban: flt-törvény), az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (továbbiakban: eho-törvény) és az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: áfatörvény) egyes rendelkezéseiből, valamint a foglalkoztatásból eredő biztosítási kötelezettséghez kapcsolódóan keletkezhetnek adó- és járulékkötelezettségei.

Az szja-törvény 2001-től hatályos szabályozásának lényege, hogy a társasházak továbbra is kizárólag a szja-törvény alanyaiként adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, de akkor is, ha magánszemély tulajdonos nincs is közöttük.[3]
Az szja-törvény szerinti adózás kiinduló alapja a számvitel által előírt könyvelés, amelynek a társasház minden bevételét tartalmaznia kell.

E bevételek közül az ún. külön adózó jövedelmek körébe tartozók esetében a törvényi rendelkezés a társasházat mintegy magánszemélynek tekintve úgy írja elő a jövedelemszámítás, az adómegállapítás és az adófizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzője magánszemély lenne.[4] Kivételt képez a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevétel, amelyet a törvény nevesítetten átsorol a társasház más bevételei közé.[5]

A külön adózó jövedelmek

A külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok körébe tartozó, a társasházaknál is előforduló bevétel lehet az ingó és ingatlan vagyon átruházásából, kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, tőkepiaci ügyletekből, kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel.
Ezekre – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházásából származó bevételt kivéve – a vonatkozó szja-szabályokat kell alkalmazni, vagyis a jövedelmet, az adót úgy kell a kifizetőnek vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a jövedelem megszerzője magánszemély lenne.
Az ilyen jövedelmek után ún. forrásadót kell fizetni, amely fő szabályként 25 százalék, míg a kamat és a tőzsdei ügyletből származó jövedelem után 20 százalék. A forrásadó általában a kifizető szintjén rendeződik, ezért az ilyen adózott jövedelmek miatt a társasházat már nem terheli további adókötelezettség. Azt a tulajdonostársak közös döntéssel akár fel is oszthatják, és a törvény rendelkezése szerint ilyenkor a magánszemély tulajdonostársnak sincs már további adókötelezettsége.[6]

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén a társasház magánszemély tulajdonostársait (de csak őket) választási lehetőség illeti meg.
Ha a közgyűlés határozata alapján egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek,[7] akkor a magánszemélyek adókiegyenlítésre jogosultak.[8] Az adókiegyenlítés fő szabályait a 3. számú tájékoztató tartalmazza.
Ha nem így döntenek, akkor – miként a nem magánszemély tulajdonostársak esetében – az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni[9].

A társasház további adókötelezettségének megállapítása

A társasház további adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik.
Az előzőekben ismertetett külön adózó jövedelmeket figyelmen kívül hagyva, a többi bevételből – a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származókat is ideértve – le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, illetőleg felújításra az adóévben befizetett összegeket, továbbá a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket, és minden olyan tételt (pl.: támogatást, hitelt, kártérítést), amelyet az szja-törvény szerint nem kell a jövedelem kiszámításánál figyelembe venni.
A levonások után fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, amely után az adó mértéke 25 százalék[10], feltéve, hogy az adó levonása után fennmaradó jövedelmet a társasházközösség nem osztja fel a tulajdonostársak között.
Ha akár részben is felosztásra kerül a bevétel a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában, akkor a kifizetett teljes összeg jövedelemnek számít, amely után 35 százalék adót[11] kell fizetni.

A társasháznak fizetett adóköteles összegből a 25 százalék adót a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie, valamint arról a társasház részére igazolást kell kiállítania.
A nem kifizetőtől (pl.: magánszemélytől, külfölditől) származó adóköteles bevételből a 25 százalék adót a társasháznak kell befizetnie negyedévenként az Art. szerint a negyedévet követő hónap 12-éig. Ilyen esetben a társasháznak a magánszemélyre vonatkozó rendelkezések szerint kell eleget tennie az előírt adókötelezettségének, de csak azokat a bevételeit kell bevallania, amelyekre vonatkozóan az adó megállapítására kötelezett.[12]

Biztosítási, járulékfizetési kötelezettség

A társasház attól függően, hogy milyen jogviszonyban foglalkoztat magánszemélyt (jellemzően: munkaviszony, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony, választott tisztségviselő), járulékfizetésre kötelezett.

Biztosítási kötelezettség

Biztosítottnak kell tekinteni:[13]

• a munkaviszonyban álló magánszemélyt,

• a díjazás ellenében munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony keretében (megbízási szerződés alapján, egyéni vállalkozónak nem minősülő vállalkozói jogviszonyban) személyesen munkát végző személyt, amennyiben az e tevékenységéből származó, tárgyhavi járulékalapot képező jövedelme eléri a minimálbér 30 százalékát, illetőleg naptári napokra annak 30-ad részét,

• a társasház közösség választott tisztségviselőjét, ha az e tevékenységéből származó, tárgyhavi járulékalapot képező jövedelme eléri a minimálbér 30 százalékát, illetőleg naptári napokra annak 30-ad részét.

A biztosítási kötelezettség fennállása esetén az alábbiak szerint áll fenn a járulékfizetési kötelezettség.

Járulékfizetési kötelezettség[14]

A társasház az általa foglalkoztatott biztosított részére a biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony alapján kifizetett (juttatott) járulékalapot képező jövedelem után havonta 29 százalék társadalombiztosítási járulékot, a biztosított magánszemély pedig 9,5 százalék nyugdíjjárulékot (tagdíjat) és 6 százalék (4 százalék természetbeni és 2 százalék pénzbeli) egészségbiztosítási járulékot fizet, amelyet a társasház von le, fizet meg, és vall be az adóhatósághoz.
Több biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony egyidejű fennállása esetén a járulékalap után mindegyik jogviszonyban meg kell fizetni a társadalombiztosítási járulékot, a nyugdíjjárulékot (tagdíjat) és az egészségbiztosítási járulékot. A nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a biztosítási kötelezettséggel járó jogviszonyokban legfeljebb a járulékfizetési felső határig ((7 137 000 Ft évi, napi 19 500 Ft) kell megfizetni. A nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a naptári év folyamán addig kell levonni, amíg a biztosított nem nyilatkozik arról, hogy a nyugdíjjárulékot (tagdíjat) a járulékfizetési felső határig megfizette.
Amennyiben a biztosított legalább heti 36 órás foglalkoztatással járó munkaviszonnyal rendelkezik, az egyidejűleg fennálló, biztosítási kötelezettség alapjául szolgáló további jogviszonya alapján nem köteles pénzbeli egészségbiztosítási járulékot fizetni. A heti 36 órás foglalkoztatás megállapításánál az egyidejűleg fennálló munkaviszonyokban előírt munkaidőt össze kell számítani.

Munkaviszony fennállása esetében a társasház 3 százalék munkaadói járulékot is fizet, a munkavállaló részére kifizetett és elszámolt bruttó munkabér, illetmény (kereset), valamint a végkielégítés, jubileumi jutalom, a betegszabadság idejére adott díjazás, továbbá a személyi jövedelemadó köteles természetbeni juttatás, étkezési hozzájárulás és a munkaviszony keretében biztosított cégautó adójának 25 százaléka után.[15]

A munkavállalónak a munkaviszonya alapján a munkaadótól kapott bruttó kereset 1,5 százalékát kell munkavállalói járulékként megfizetnie. Ezt a társasháznak kell a keresetből levonnia, az adóhatósághoz befizetnie és bevallania.
Mentesülnek a munkavállalói járulék alól azok a munkavállalók, akik öregségi, rokkantsági nyugdíjban részesülnek, vagy egyébként arra jogosulttá váltak.[16]
A megállapított tárgyhavi járulékot (tagdíjat) a tárgyhónapot követő hónap 12-éig kell megfizetni.

Százalékos egészségügyi hozzájárulás[17]

11 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség terheli a társasházat a belföldi magánszemélynek juttatott következő jövedelmek után:

• az összevont adóalapba tartozó jövedelemnél - ide nem értve az Önkéntes Kölcsönös Biztosító Pénztárakról szóló 1993. évi XCVI. törvény 2. § (6) bekezdésének d) pontjában és (7) bekezdésének d) pontjában meghatározott szolgáltatást és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet - az adóelőleg megállapításánál figyelembe vett összeg után (például megbízásos jogviszony esetében a magánszemély jövedelme nem éri el a 30 százalékos összeghatárt, tehát nem válik biztosítottá, ebben az esetben a társasházat 11 százalék egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség terheli),

• a külön adózó jövedelmek közül:

  • a természetbeni juttatások adóalapként meghatározott értéke után, azonban az Szja. tv. 69. §-a (7) bekezdésének rendelkezései szerint számított összeg után az egészségügyi hozzájárulást nem kell megfizetni,

  • a kisösszegű kifizetések után, ha a természetes személy a társadalombiztosítási szabályok szerint nem biztosított, vagy a külön törvény szerint nem minősül alkalmi munkavállalónak.

Tételes egészségügyi hozzájárulás[18]

A tételes egészségügyi hozzájárulást a társasházzal fennálló

• munkaviszony,

• megbízási, vállalkozási szerződésen alapuló jogviszony, választott tisztségviselői jogviszony után kell megfizetni, ha a természetes személy e jogviszonyából származó jövedelme eléri a tárgyhónapot megelőző hónap első napján érvényes minimálbér havi összegének harminc százalékát, illetőleg naptári napokra számítva annak harmincad részét.

A tételes egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség a természetes személy egyidejűleg fennálló több jogviszonya esetén is csak egy jogviszony után áll fenn.[19] Ennek mértéke 1950 Ft havonta.[20]

Általános forgalmi adó

Adóalanyiság

A társasház mint tulajdonostársak közössége válhat áfa adóalannyá, de csak akkor, ha gazdasági tevékenységet végez. Az általános forgalmi adó rendszerében valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása minősül gazdasági tevékenységnek, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában (így pl. nem munkaviszony, munkaviszony jellegű jogviszony keretében) történik.[21] A társasháznak, mint tulajdonostársak közösségének az áfa adóalanyisága speciális gazdasági tevékenységen alapul. E gazdasági tevékenység ugyanis közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul. Az adóalanyisághoz fűződő kötelezettségeket és jogokat a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja, a képviselő a társasház nevében teljesíti a tulajdonostársak közösségének áfa kötelezettségét. Kijelölés hiányában képviselőnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetén pedig az adóhatóság által kijelölt személy tekintendő. [22]

Nem áll fenn a tulajdonostársak közösségének az áfa adóalanyisága, ha közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányuló gazdasági tevékenysége nincs. A tulajdonostársak közössége és a közösség tagjai között még akkor sem történik adóköteles szolgáltatásnyújtás a közös tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz-, villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása miatt, ha egyéb tevékenységére tekintettel a társasház áfa adóalannyá válik. A tulajdonostársak közössége akkor végez áfatörvény hatálya alá tartozó értékesítést, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége bérbe adja valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek (illetve a közösség valamelyik tagjának), vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi szolgáltatást végez (közvetít), vagy a közös tulajdon üzletszerű (vagy rendszeres) értékesítését végzi, tehát nem „önmagának”, hanem kifelé értékesít.[23] Amennyiben a társasház (pl.) a közös tulajdonban és közös használatban álló ingatlan ellenérték fejében történő tartós, rendszeres vagy üzletszerű bérbeadása miatt áfa adóalannyá válik, az eseti jellegű ügyletét is áfa adóalanyként végzi.

Adómentességek

A társasházak által áfa adóalanyként leggyakrabban végzett, áfa-törvény hatálya alá tartozó, ellenérték fejében teljesített termékértékesítések, szolgáltatásnyújtások a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentesek. Így ezen a jogcímen adómentes az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása[24], valamint az ingatlannak az első rendeltetésszerű használatba vételére vonatkozó hatósági engedély jogerőre emelkedését követő két év letelte után teljesített értékesítése.[25] A tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes bérbeadásról, ingatlan értékesítésről a tulajdonostársak közösségének nem kötelező számlát kiállítania, ha gondoskodik az ügylet teljesítését tanúsító olyan okirat kibocsátásáról, amely a számviteli törvény[26] rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül.[27] Nincs áfa bevallási kötelezettsége az olyan társasháznak, amely áfa adóalanyként kizárólag a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnyújtást, termékértékesítést végez.[28] A tulajdonostársak közössége a tevékenység speciális jellegére tekintettel adómentes bérbeadásának, ingatlan értékesítésének adókötelessé tételéről is dönthet.[29] A társasháznak is lehetősége van alanyi adómentesség választására (feltéve, hogy annak törvényi feltételei fennállnak).[30]

Fontos tudnivalók!

A számlaszámok, amelyekre az adót be kell fizetni:

Személyi jövedelemadó: 10032000-06056353

Egészségbiztosítási Alapot megillető bevételek: 10032000-06056229

Nyugdíjbiztosítási Alapot megillető bevételek: 10032000-06056236

Általános forgalmi adó: 10032000-01076868

Az adómegfizetés esedékességének időpontjai:

Személyi jövedelemadó:

• jövedelemadó-előleg: a munkáltató az általa levont jövedelemadó-előleget az elszámolt hónapot követő hó 12-éig, a kifizető az általa levont jövedelemadó-előleget a kifizetés hónapját követő hó 12-éig fizeti meg,

• jövedelemadó: a kifizető az általa levont jövedelemadót a levonást követő hó 12-éig fizeti meg.

Egészségügyi hozzájárulás:

• a munkáltató (kifizető) a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást a jövedelem kifizetését (juttatását) követő hónap 12-éig fizeti meg.

• a tételes egészségügyi hozzájárulást a fizetésre kötelezettnek a tárgyhót követő hónap 12-éig kell megfizetni.

Munkaadói, munkavállalói járulék:

A társasház a munkaadói járulékot és az általa levont munkavállalói járulékot az elszámolt hónapot követő hó 12-éig fizeti meg.

Az adóbevallás módja, esedékessége:

Ha a társasház munkáltatói vagy kifizetői minőségben kifizetést teljesít magánszemély részére, akkor a tárgyhót követő hó 12. napjáig elektronikus úton köteles a ”08-as” bevallást benyújtani a levont személyi jövedelemadóról és járulékokról.
A társasház a saját nevében megszerezett jövedelme után az adóévet követő év május 20-áig köteles adóbevallást benyújtani az illetékes regionális APEH igazgatósághoz.
Az általános forgalmi adó megállapításának, elszámolásának, bevallásának fő szabályait a 7. számú tájékoztató tartalmazza.

[1] Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény.

[2] Adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 17. § (6) bekezdés.

[3] Az szja-törvény 75. § (1) bekezdés.

[4] Az szja-törvény 75. § (2) bekezdés.

[5] Az szja- törvény 75. § (5) bekezdés.

[6] Az szja- törvény 75. § (2) bekezdés.

[7] Az szja-törvény 75. § (4) bekezdés.

[8] Az szja-törvény 63. § (2)-(6) bekezdései.

[9] Az szja-törvény 75. § (3) bekezdés.

[10] Az szja-törvény 75. § (5) bekezdés.

[11] Az szja-törvény 75. § (8) bekezdés.

[12] Az szja-törvény 75. § (7) bekezdés.

[13]A társadalombiztosítás ellátásaira és a magánnyugdíjra jogosultakról, valamint e szolgáltatások fedezetéről szóló 1997. évi LXXX. törvény (továbbiakban: tbj-törvény) 5. § (1) bekezdés.

[14] A tbj-törvény 20. §, 24. §, 31. §.

[15] Az flt-törvény 40. §.

[16] Az flt-törvény 41. §.

[17] Az eho-törvény 3. § (1) bekezdés.

[18] Az eho-törvény 6. § (3) bekezdés a, c, d) pontok.

[19] Az eho-törvény 6. § (1) bekezdés.

[20] Az eho.törvény 9. § (1) bekezdés.

[21] Az áfatörvény 6. § (1) bekezdés.

[22] Az áfatörvény 5. § (2) bekezdés.

[23] Az áfatörvény 5. § (2) bekezdés.

[24] Az áfatörvény 86. § (1) bekezdés l) pont.

[25] Az áfatörvény 86. § (1) bekezdés j) pont.

[26] A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény.

[27] Az áfatörvény 165. § (1) bekezdés.

[28] Az áfatörvény 257. §.

[29] Az áfatörvény 88. §.

[30] Az áfatörvény XIII. fejezet.